2020年工作价值住房负担能力

公寓的生产  //  Cost-Burdened家庭  //  政策的影响  //  无家可归的人 & 可购性  //  为什么这很重要



本报告由银河彩票登录制作, 更仔细地观察了整个波特兰地区的住房负担能力. 从经济衰退的黑暗年代开始, 我们的就业价值报告反复强调住房供应不足是如何影响人们的购买力的.

住房的需求超过了新供应, 房屋和租金的价格也在上涨, 尤其是在波特兰地区.

 

住房负担能力报告 (pdf)

2020年经济状况报告 (pdf) 
 



不幸的是, 在我们的地区, 最新数据显示,已经有明确的迹象表明,住房产量正在下降. 我们需要建造103座,这十年新增两万台,以满足人口需求, 但只建造了79个,500. 投影管道为2,预计将在2022年建成500套新房, 我们必须设法满足我们地区的住房需求. 

州和地方政策制定者已经注意到了这一点. 许多国家正在带头采取大胆的新政策措施,旨在增加住房产量,使所有收入水平的家庭都能负担得起. 但这些政策的实施将需要数年时间,并需要与公共和私营部门持续合作.

是时候开始讨论住房开发了,这样所有在这里生活和工作的人都能买得起一个称之为家的地方.

 

概览报告





公寓的生产


在这个建筑周期中, 该地区的公寓建设主要发生在波特兰市, 自2013年以来,该市在建公寓数量超过了该地区其他地区的总和. 参见图1.



跟踪在建单位很重要,因为它们是住房供应的领先指标. 公寓楼通常需要24个月才能建成. 评估目前正在建造的住宅单元数目,就可估计未来两年将会建成的住宅单元数目.

2016年底,建筑活动大幅增加. 这种情况一直持续到2018年中期的峰值. 这一增长是由许多因素推动的, including: rising rents; rising population and more people moving here; rising incomes; and developers looking to implement projects prior to inclusionary housing requirements (in the city of Portland only).

额外的建筑活动带来的好处创造了公寓的历史产量, 是什么导致整个地区的租金增长放缓. 从历史上看,租金和收入是一致的,大多数公寓基本上都是可以负担得起的. In 2012, 家庭收入为中位数家庭收入(MFI)的60% - 70%的家庭负担得起一套普通公寓.

Cost-burdened家庭


住房负担能力假定,用于住房的支出不应超过总收入的30%. 如今,情况并非如此. 该地区近一半的租房家庭负担沉重(在住房上的花费超过总收入的30%).

从2012年开始, 波特兰的租金增长速度快于收入增长, 因此,只有在2016年和2017年获得100% MFI收入的家庭才能负担得起一居室公寓. 参见图2.



住房负担能力的总体水平在2017年达到峰值. 对该地区的许多家庭来说,收入的增长开始快于租金的增长. 新建的公寓数量也有所减少. 在中等收入每年增长8%到9%的时候,租金增长的速度放缓了. 因此,如今一个收入占MFI收入90%的家庭都能负担得起一套普通公寓.

无家可归和负担能力



住房负担能力和无家可归是有联系的. 一笔意外的开支会让一个家庭无法支付房租. 许多收入低于MFI 80%的家庭仅在住房上的支出就超过总收入的一半, 剩下的基本需求就很少了,比如交通, 儿童护理和食物.

尽管这个地区的房租很高, 收入的增长使得一些家庭可以存钱支付首付,并考虑买房. 但如果一个家庭的收入是89美元,700 (MFI的100%), 在许多社区,房价可能仍然过高.

今天, 家庭收入100% MFI,预计将收入的30%用于住房, 能买得起385美元的房子吗,000. 现实情况是,我们地区中部地区的平均房价超过了这个数字. 即使一个家庭能够存20%的钱来付首付, 他们可能很难找到负担得起的房子, 在他们的工作. 
见图4.



 

住房生产的政策影响


大胆的新政策措施, 旨在增加所有收入水平的家庭都能负担得起的住房生产, 正在形状.

在波特兰地区, 我们才刚刚开始了解2001年众议院法案(HB 2001)的影响, 在2019年俄勒冈州议会的最后几天通过,并于2019年8月由布朗州长签署成为法律. 这项具有里程碑意义的立法的特点是在全州范围内禁止单独家庭分区. 它没有禁止独户独立住宅, 但要求城市人口超过10人,000,在市区发展界线内目前划作单户住宅用途的地区,兴建复式住宅. 对于人口在25岁以上的城市来说,情况更严重,000英镑,并要求获准使用复式住宅, 三层, 四倍的, 和独立的农舍群. 作为hb2001的一部分, 国家将制定标准的土地使用规范,用于界定不同类型的住房许可. 如果一个地方司法管辖区不执行他们自己的代码, 他们会根据自己的人口规模默认采用州的法规.

目前还不清楚俄勒冈州的法规将如何编写, 以及任何地方司法管辖区将如何设计自己的政策以遵守法律. 波特兰市的住宅填充项目(RIP)是许多潜在的地方努力实施个人校准政策的第一个. 该市估计有可能生产多达24台,在RIP协议下20年超过000个单位(1,平均每年200套). 显然,诸如要求非街道停车和最大潜在单元面积等参数将影响市场可行性和该地区新建建筑的类型. 这张地图显示了一个草图模型的结果,该模型是为了了解该地区哪里的市场需求最大而创建的. 参见图3.




为什么这很重要



整个波特兰地区的房屋生产正在逐渐减少. 建筑成本上涨了20%以上. 自2010年以来,该地区的人口增长了11%. 以维持有弹性的经济, 我们需要找到建造新房屋的方法,以便在扩张结束和进入衰退期间继续下去. 

大力推动住房供应有两个目的. 在一个价格过高的市场上,这给租金带来了下行压力, 它支持成千上万的中等收入工作. 

住房危机和无家可归者危机的严重性需要大胆的解决方案, 全社区的协作, 政治意愿和历史上的领导,去做正确的事情, 不是什么容易的事.
 
 

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